Mudanças na Lei de Zoneamento de SP: Justiça e Controvérsias

05/09/2026, 12h09 Atualizado: 05/09/2026, 12h09

Desde 2022, a Lei de Zoneamento de São Paulo tem enfrentado seis mudanças legislativas, e uma boa parte dessas medidas está sendo contestada na Justiça. O resultado é uma legislação transformada em uma verdadeira colcha de retalhos. O mais recente desdobramento foi a decisão que considerou inconstitucional o mapa que estava em vigor há dois anos, responsável por definir as regras de transformação e preservação dos lotes da cidade, abrangendo desde a altura dos prédios até os usos permitidos.

A judicialização em torno do zoneamento tem gerado polêmica, especialmente devido à inclusão de alterações que muitos consideram "estranhas" ao propósito original da lei. Essas mudanças, popularmente conhecidas como "jabutis", são frequentemente inseridas em textos substitutivos ou por meio de emendas parlamentares, muitas vezes bem próximas do dia da votação.

Incorporadoras, proprietários de imóveis e associações de moradores têm liderado essa batalha judicial. Eles se sentem afetados pelas alterações na legislação ou por ações administrativas relacionadas a ela. Há casos que vão desde empreendimentos que tentam barrar mudanças na classificação de terrenos até contratos de compra e venda, onde uma das partes acredita que o valor acordado precisa ser reajustado após as alterações na lei.

Em resposta, a Câmara Municipal e a gestão de Ricardo Nunes (MDB) afirmaram, por meio de uma nota, que todas as mudanças respeitam as normas legais. O Legislativo também enfatizou que as propostas apresentadas estão dentro de um projeto que visa alterar a mesma lei (portanto, não seriam consideradas jabutis) e que a apresentação de novas propostas é um direito dos vereadores.

"Percebe-se uma tendência de utilização inadequada das ADIs (ações diretas de inconstitucionalidade) para questionar especificamente o mérito de decisões urbanísticas que foram legitimamente tomadas pela Câmara", acrescentou a nota.

Um exemplo notável é o da incorporadora Tenda, que busca reverter o zoneamento anterior para construir um condomínio próximo à Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A classificação como Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental) imposta em janeiro de 2024 dificultou a realização do projeto no local. Ao ser contatada na manhã da última quinta-feira (3), a empresa informou à noite que não conseguiria dar uma resposta em tempo hábil.

Em 2025, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone utilizou o termo "contrabando legislativo" ao julgar mudanças nos limites de barulho da cidade, que haviam sido incluídas em um projeto sobre as regras de expansão do aterro em São Mateus, na zona leste. Além disso, a mesma lei também havia permitido a construção de empreendimentos privados sobre terminais e estações, uma mudança que também foi considerada inconstitucional em outra ação, com decisão proferida em junho.

Alguns desses casos estão agora nas mãos do Supremo Tribunal Federal (STF). A pauta deste mês inclui, por exemplo, embargos a recursos relacionados a uma decisão que bloqueou a mudança no zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul. Essa área havia sido reclassificada de zona de proteção ambiental para "eixo de verticalização", com o objetivo de facilitar a expansão da marginal Pinheiros. Curiosamente, o projeto original que incluía essa modificação era voltado para a anistia de construções irregulares. A licitação da extensão do empreendimento está, assim, envolta em um contexto de incertezas jurídicas e tensões entre os interesses urbanísticos e a preservação ambiental.